При каких условиях в квартире возможно соорудить второй этаж за счет чердачных помещений, разъяснил ВС РФ

stockfotoart / Shutterstock.com

Обладатели квартиры на заключительном этаже МКД, которые желают сделать ее двухуровневой за счет уменьшения чердака либо технического этажа, должны предупредить всех остальных собственников об уменьшении общего имущества дома и получить их согласие. Такое согласие выдается или единогласно на общем собрании с явкой 100%, или всеми участниками собрания с получением отдельного письменного согласия на реконструкцию иных собственников, не принимавших участия в собрании (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 5 декабря 2017 г. № 18-КГ17-240).

На это указал ВС РФ, разбирая кассацию по делу о легализации самовольной перепланировки и реконструкции квартиры.

Обладатели квартиры, расположенной на последнем этаже МКД, пристроили жилую комнату и санузел над помещениями своей квартиры, соорудили лестницу, ведущую на этот верхний уровень и прорезали в крыше мансардные окна для естественного освещения. Площадь квартиры возросла на 25 кв. м.

Наряду с этим обладатели предъявили в суд:

• экспертное заключение, согласно которому архитектурно-планировочные и конструктивные решения двухуровневой квартиры соответствуют всем требованиям законодательства;
• выписку из протокола собрания собственников по вопросу о согласии на проведение реконструкции (перепланировки) спорной квартиры методом установления антресоли в части мансардного пространства с повышением площади квартиры, и установления мансардных окон. Наряду с этим по указанному вопросу "за" проголосовали 100% голосов собственников помещений МКД. В голосовании принимали участие собственники, представляющие 68,45% помещений в МКД.

Районный и краевой суды сочли, что обладатели спорной квартиры получили стопроцентное согласие собственников МКД на реконструкцию, из-за которой не ухудшилось состояния несущих конструкций крыши и жилого дома в целом, наряду с этим отсутствует угроза для жизни и здоровья граждан, произведенная реконструкция не угрожает обрушением здания, не создает неудобств при его эксплуатации. И признали право собственности на реконструированную квартиру.

Но ВC РФ напомнил, что:

• собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, то есть: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в частности технические этажи и чердаки;
• уменьшение размера общего имущества в МКД вероятно лишь с согласия всех собственников помещений в данном доме методом его реконструкции;
• в случае если реконструкция квартиры неосуществима без присоединения к ней части общего имущества в МКД, на такую реконструкцию должно быть получено согласие всех собственников помещений в МКД;
• ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса предусматривает принятие решения собрания по вопросам реконструкции МКД квалифицированным большинством голосов в тех случаях, когда реконструкция не уменьшает размер общего имущества. Этот порядок не может быть распространен на случаи, когда реконструкция снизит размер общего имущества в МКД;
• следовательно, в пересматриваемом случае согласие всех собственников помещений в МКД является обязательным условием с целью проведения реконструкции;
• наряду с этим решение собрания собственников должно быть принято единогласно всеми собственниками или единогласно всеми собственниками, участвующими в собрании, с получением отдельного письменного согласия на такую реконструкцию иных, не принимавших участия в собрании, собственников.

В это же время, согласия всех 100% собственников помещений в данном МКД в материалы дела не представлено. Более того, на упомянутом в деле собрании решался вопрос о реконструкции как такой. Там не заявлялось о том, что реконструкция повлечет присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества МКД и его уменьшение.

Получается, что истец произвел реконструкцию и снизил размер общего имущества, практически, без получения согласия всех собственников помещений в МКД. Исходя из этого узаконить реконструкция запрещено.

В итоге дело передано на новое рассмотрение в райсуд, который должен будет учесть позицию ВС РФ.